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    • 更新时间:2019-06-13
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    房地产金融郑州成功财经学院 夏贝贝南京财经大学 房地产管理学邮箱:[email protected] 电话:18503891627 目录第一章:绪论第二章:房地产金融基本知识第三章:抵押贷款的运作第四章:个人住房贷款第五章:房地产开发贷款第六章:收益性房地产贷款第七章:住房公积金贷款第八章:房地产保险第九章:抵押贷款的二级市场第二章 房地产金融基本知识第一节:房地产金融中的资本流及资金来源第二节:影响房地产金融市场的社会经济因素第三节:利率、贴现率和现值第四节:资产收益率第五节:信贷、担保贷款和抵押贷款钱从哪里来——到了哪里去开发商、购房者的钱从哪里来?银行的钱从哪里来?钱去了哪里?利益怎么分配?第一节 房地产金融中的资金流及资本来源一:房地产金融中的资本流二:资金来源三:中国房地产开发资金来源及其运作一、房地产金融中的资本流(1)古老的房屋商品交换:所有权人和购买者之间进行(2)随着社会经济的发展,房地产交易也由简单变得比较复杂,形成了有多种主体参与的交易体系和过程,特别是形成了复杂的资本流——现金与信贷的转移过程。(如图2—1) 在现代房地产交易中,资本流通包括了3个方面的参与者: 1、资本的使用者:开发商、房屋预购者 2、资本的供应者:家庭、银行、保险公司、政府 3、 服务中介组织:银行、经纪、信托公司房地产金融中的资本流二、资金来源 资金来源渠道的多样化是建立完善和稳定的房地产金融市场的关键。目前世界各国房地产金融市场的资金来源有各自不同的特点,一般主要有如下来源:(1)保险公司:长期贷款(美国)(2)各种公积金:新加坡、我国(3)商业银行:短期和中等额度贷款(4)储蓄贷款银行:存款(5)互助储蓄银行:美国,一种慈善机构,主要投资于当地的房地产(6)抵押银行:从大型的金融投资者那里吸取资金,然后分发到开发商、购买者(7)房地产投资信托公司:发行收益凭证——汇集特定多数投资者的资金——专门投资机构进行房地产投资经营管理——投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。三、我国房地产开发资金来源及其运作 目前我国房地产开发资金来源于国家拨款、银行贷款、证券市场融资等:第二节 影响房地产金融市场的社会经济因素(2) 银行利率的变化 1、利率是现代经济体系中进行宏观调控最主要的控制变量。 2、利率变化对房地产的影响一般是反方向作用:即银行利率下降,有利于房地产发展;银行利率上升,不利于房地产发展。(3)所得税法的变化 1、在成熟的市场体系中,税法和税率的变化对经济的影响是十分明显的。在市场经济国家,房地产投资是最重要的减税手段和避税工具,税法税率的变化必然对其产生突出影响。 2、一般而言,加税则加重了交易在房地产交易方面减税,降低了交易成本,有利于活跃市场交易,有利于投资,有利于房地产发展;增加税收成本,不利于市场交易的增加,不利于投资,不利于房地产发展。 3、目前我国没有开证具有财产税性质的房产税或物业税,仅有契税。(4)货币汇率的变化 1、定义:汇率就是一国货币对别国货币的汇兑比率?;懵时浠脑诵谢品浅8丛?,汇率的变动对实体经济的影响也非常复杂。 2、影响过程:一般而言,汇率对房地产的影响主要体现为在一个较长的稳定变动趋势中,汇率上升产生资本流出,使国内的房地产价格下降;汇率下降产生资本流入,使本国房地产价格上升。之所以会形成这样的规律,最主要的原因在于房地产是不动产,其流动性较差,变现比较困难,当资金流向发生变化时,价格的变化幅度会很大,造成的后果也令人难于接受,甚至“崩盘”。(5)日用品价格的变化 1、日用品价格的变化对房地产价格的变化影响相对较小,只有形成长期稳定的变化趋势时,特别是与消费结构的变化整合起来时,日用品价格变化对房地产的影响才会显现出来。 2、主要取决于一个国家长期形成的恩格尔系数(6)房地产证券和其他投资工具回报率的变化 1、当房地产成为投资工具时,其回报率与其他各种投资工具回报率之间的比较是影响房地产价格的重要因素。流动性较差的特点,使得房地产投资的回报率应该比其他投资工具更有吸引力时,才会被更多的投资者选择。 2、其他投资工具如股票、期货和收藏品的回报率较高,也会影响房屋的购买活动。(7)金融政策 国家的金融政策是宏观调控的重要政策措施,必然对房地产发展形成重大影响,而房地产市场融资量巨大的特性,更进一步强化了金融政策的影响效应,使得房地产对金融政策的变动特别敏感。如银根的松紧、利率降升、货币供应的增减、贷款审查的宽严等,都对房地产的发展形成巨大影响,甚至有时会使房地产也成为所谓的“政策市”。随着金融市场化的不断发展,国家对金融的管制逐渐放松,直接的政策影响也会逐步下降,但其间接作用(特别是心理影响)仍然是重要的、不可忽视的。八、社会福利制度 1、社会福利制度对房地产的影响是:福利条件越好,个人买房越不踊跃,人均拥有自主房屋的比率越低;福利条件越差,个人买房就越踊跃,在同等社会经济发展水平条件下人均拥有的自主房屋比率越高。 2、我国福利制度的改革,正是最近10多年我国房地产业迅猛发展的重要原因之一。2009年房屋自有率高达87.8%。第三节 利率、贴现率和现值 金融市场是对资金的使用和各种权益的调配进行交易,资金使用的价格如何,是人们最关心的问题之一。 利息对借款人来说就是资金占用的成本,而对放款人来讲就是借出资金获得的补偿即收益;利率就是资金占用的单位成本即价格。利息或利率与占用资金的时间长短关系非常密切。一、利率 1、名义利率和现值名义利率:名义利率也就是票面利率,即借贷双方在订立合同时共同约定的利率。从借出资金一方而言,利率反映了资金的时间价值,实际上利率就是到期收益率。 例如:甲向乙借款100万,约定一年为期,到期一次性还本金100 万并付利息10万,则在这个合同中的名义利率就是: 利率i=利息/本金=10%/年贴现率:由于资金具有时间价值,一笔资金若干时间之后的价值(购买力)与现在的价值(购买力)是不同的,二者的比值就是贴现率。现值:资金的未来收益通过贴现的办法换算成现在的价值量就是其现值,即时间为零时的价值量。 2、利率集 所谓利率集就是名义利率的组成,即在名义利率中到底包含了哪些利率,从放款人的角度来说,也就是资金收益到底由哪些部分组成;而从借款人的角度,则是其借款成本到底包含哪些。所以,利率集事实上就是资金使用的成本来源。一般来讲包括: ⑴无风险短期实际利率 ⑵通涨溢价 ⑶期限溢价 ⑷差价 3、实际利率 ⑴定义 实际利率是名义利率经实际或预测的货币购买力变化校正后的利率,是借款人所付利息率减去通货膨胀后的利息水平,即贷款人所取得的利息(或利润)减去通货膨胀后的利息率水平。 ⑵物价指数校正 90年代前期,我国的保值定期储蓄的保值利率就是经通货膨胀校正之后的利率,即所谓的保值率就是通涨溢价。 在个别的借贷合同中如何确定双方都认同的校正水平,通常需要较多的谈判,达成协议也需要双方较多的理性判断。 4、利率的期限结构 贷款期限不同,利率水平当然就不同,这种因期限差异造成的利率差异,可以叫做期限结构溢价。期限结构的成因有以下解释: ⑴期限越长,贷款人失去的其他投资机会可能越多,为了弥补未来更高收益投资机会的损失,贷款人会提高长期贷款利率; ⑵借款人为了保证自己在较长期限内稳定地使用资金,愿意付出较高的成本; ⑶期限越长,贷款人承担的风险和心理压力越大,要求更高的利率水平是一种适当的补偿; ⑷期限越长,借款人越有机会在放款人不愿意的时候还款,从而对放款人不利,这种损失需要借款人作出适当的补偿——期权溢价。 5、利率和可贷资金 5、利率和可贷资金 商品的市场价格是由商品的供给和需求共同决定的,金融市场上资金的供给与需求相互作用就决定了借贷交易的价格——利率。 因此,在平衡的金融市场中,一定的利率水平与一定的资金供给和资金需求紧密联系??梢酝ü?—3来解释。利率与可贷资金数量关系 6、利率同风险溢价 市场有风险 投资需谨慎二、未来值 未来值就是存款经过一段时间后的价值,包括本金和利息。 利息计算通常有两种方法:单利和复利。 1、单利的计算 单利是指仅计算本金的生息或时间价值。例题:某笔贷款本金为100万,期限为2年,年利率为10%,以单利计息,到期一次还本付息,则其计算如下: 2、复利的计算 复利则是根据利息计算周期,将每个周期的利息都作为下一期的本金的组成来计算下一个生息周期的利息。例如:某笔贷款本金为100万,期限为2年,年利率为10%,以复利计息,到期一次还本付息,则其计算如下: 3、不同计息周期的复利计算 一般地,某笔贷款的年利率是i,本金是PV0,计息周期为每年计息一次,则其各年的未来值的计算公式为: FVn= PV0(1+i)n 在现实生活中,贷款的计息周期经??梢杂胁煌陌才?,如年、半年、季度、月、日(即连续计息)等,其未来值的计算也有不同的公式。若贷款的年利率为i,一年按m个周期计算复利,则n年后其未来值为: FVmn= PV0(1+i/m)mn 表2—3是不同复利计算周期下,同样数量的贷款未来值比较。不同复利周期同样数量(100元)的贷款未来值比较三、未来收益的贴现 未来值是资金未来价值的计算,同样地,我们也可以计算未来某个时候的收益的贴现,也就是将未来的收益价值转变为现在的价值,这种计算称为未来收益的贴现,其计算参数是贴现率。 1、一年未来收益的贴现 一年期的未来收益的贴现公式为: PV0=FV1/(1+i) 这里i是贴现率,1/(1+i)是贴现因子。事实上是现值的一年未来值的逆运算。 2、多年未来收益的贴现 如果一笔收益是在第n年实现的,那么其贴现值的计算就是:PV0=FVn/(1+i)n 如果不同年份都有不同的收益CF1,CF2,CF3,CF4,CF5……CFn,则这些收益的总的贴现值就是: PV0=CF1/(1+i)+CF2/(1+i)2 +CF3/(1+i)3 +CF4/(1+i)4 +CF5/(1+i)5……CFn/(1+i)n 这里的贴现率仍然是i,1/(1+i)n或(1+i)-n为各年的贴现因子。 3、通过未来收益的贴现值与投资初值的比较判断房地产的投资价值 未来收益的贴现计算为我们对房地产投资的决策提供了便利的分析工具,通过比较在一定的贴现水平基础上未来收益的贴现值与初始投资的大小,我们就能进行简单的价值判断,从而得到某项投资是否合理的结论。 各期未来收益贴现值总和与初始投资的差,称为净现值。若净现值为正,就是未来收益的贴现大于初始投资额,这项投资是可行的;若净现值为负数,则可以断定该项投资无利可图,是不可行的;若净现值为零,说明该项投资在不考虑风险因素时,还是基本可行的。例题 在计算未来收益的贴现时,我们有个计算参数——贴现率,不同的贴现率对计算结果影响很大,因此,参数的选取在很大程度上决定了我们的判断。例如:有所房子第一年有1万元收益,第二年有2万元收益,第三年有2万元收益,第四年有2万元收益,第四年还可以按12万元卖出,而现在需要10万元买这所房子。问现在买下房子合不合算?在什么样的贴现率下才合算? 这个问题实际上就是比较在什么样的贴现水平上,未来收益的净现值是正数。计算过程是这样的: 因为现值计算公式涉及到指数运算,求得贴现率的运算相对较复杂,我们不妨先假设几个贴现率水平来计算,如5%,10%,15%,20%,则计算结果如下:(表2—4)表2-4 不同贴现率水平下的贴现值比较结论 计算结果表明,在贴现率为20%水平,该项投资仍然是合理的。由此可见,可行的贴现水平事实上就是可行的内部收益率。第四节 资产收益率思考题: 1、假如你100万买了套房产,三年后你将该套房产出售200万,假设贴现率为8%,试分析该套房产是否能为你带来收益? 2、假如在你购买该套房产时,其中30万首付,70万是银行贷款,请问以上收益是否全部属于你个人所有?一、资产收益率 资产收益率是指该项资产所有净营业收益总额与该项资产价值总额的比值,说明整个资产的收益水平。 其计算公式为:资产收益率=净营业收益/资产价值 =(营业收益-经营费用)/资产购买价格总结:资产收益率说明整栋房屋的收益状况。二、权益收益率 权益收益率是股东所占权益对应的收益水平,在房地产中是专指按揭贷款借款人所拥有的权益(自有资金)的收益水平,其数值为税前收益与自有资金的比值,即:权益收益率=税前收益/自有资金 =(净营业收入-年还款额)/自有资金这里必须注意的是:权益收益率是逐年变化的,主要原因不是税前收入的变化,而是按揭购房者在所购房屋中占有的权益是逐年变化的。当他还清了贷款,房屋的全部权益就属于购房者了,这时,房屋的权益收益率与资产收益率就相同了。简单结论 由此可见,资产收益率的变化主要取决于资产(房地产)的收益水平变化;而权益收益率的变化既取决于资产(房地产)的收益水平,也取决于资产(房地产)中按揭购房者的权益比例——首次付款比重与已偿还贷款比重之和。三、有效收益率 有效收益率是指能使房屋的未来收益与其终值(即房屋的处置价)之和的贴现值等于现值的贴现率。其严格的定义如下: 若房屋未来价值的贴现值 I1/(1+IRR)1+I2/(1+IRR)2+…+IN/(1+IRR)N+IN‘/(1+IRR)N 与房屋初始购买价相等, 则称IRR为有效收益率。这里,IN 为房屋第N年的收益,IN‘为房屋的终值。 有效收益率是购房者实际能取得的收益率,所有又称为内部收益率。 当上式的年收益为税后收益时,则内部收益率就是税后内部收益率。第五节 信贷、担保贷款和抵押贷款 信贷、担保贷款是房地产金融最主要的基本业务内容,涉及的主体包括贷款者——商业银行,即资金的借出方;借款人——房地产开发商和购房者,即资金的借入方;第三方——担保人或保证人,即借款人的关系人,即为借款人提供偿还贷款保证的责任方,对贷款负有连带责任。一、信贷和担保贷款的定义与区别 1、信贷 信贷就是借款人由于自己的良好市场信誉,在没有任何其他承诺仅以借款合同的约定就获得银行一定数量的贷款的融资活动。是借款人与银行之间发生的“纯信用”关系。 2、担保贷款 担保贷款是银行为了保证自己的资金的安全,在贷款时除借款人的还款承诺之外附带更加严格的条件的借贷活动。是借款人与银行之间发生的“泛信用”关系。 在实践中,担保贷款有4种基本形式:担保贷款的4种基本形式 ⑴、保证贷款——在借款人出现违约时,由第三人(担保方)提供保证和代偿的贷款方式; ⑵、质押贷款——是指借款人或第三方将等价的各种权益凭证交给贷款银行作为贷款还款的保证而产生的借贷关系; ⑶、抵押贷款——抵押贷款是指房屋所有人或购买人将房屋或预售房屋作为自己偿还贷款或履行合同的担保而进行的借贷关系,是担保贷款的特殊方式之一。一般地,以完全权益的房屋作抵押的称为“抵押贷款”,以非完全权益的房屋作抵押的称为“按揭贷款”(mortgage)。 ⑷、质押(或抵押)+保证贷款——指质押贷款或抵押贷款与保证贷款的结合。 3、信贷与抵押贷款的关系 信贷与抵押贷款都是借贷关系,但二者有着重要的区别: ⑴、信贷以借款人的信誉和经济实力为还款保证,抵押贷款以借款人的物业价值为还款保证; ⑵、抵押贷款的安全性要高于信贷,即信贷不容易,而抵押贷款较容易; ⑶、房屋的不可移动性、价值稳定性使其抵押比例可以较高,从而使房屋的按揭业务成为普遍的住房消费的实现手段。二、抵押贷款 1、定义:借款人将预购房屋或其他房屋作为抵押物向银行借款的方式称为抵押贷款。 抵押贷款是房地产金融业务中最主要的内容,牵涉面广,需注意的细节多,贷款周期较长,管理比较复杂。 2、抵押贷款的操作流程,见图2—5;抵押贷款合同的管理流程,见图2—6。抵押贷款的操作流程抵押贷款合同管理流程 2、设定抵押的条件可设定为抵押物的房地产包括: ⑴、依法通过出让、转让方式获得的国有土地使用权; ⑵、企业、公司、经济组织或个人所有的厂房、仓库、办公楼、商店、宾馆、自用住宅等建筑物; ⑶、依法获得的房屋期权; ⑷、依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物; ⑸、依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等地的土地使用权。 3、不可设定抵押的房地产 ⑴、权属有争议或不清的房地产; ⑵、已依法公告在国家建设征用拆迁范围内的房地产; ⑶、用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产; ⑷、列为文物?;さ墓沤ㄖ?,有重要纪念意义的建筑物; ⑸、被依法查封、扣押或采取其他诉讼保全措施的房地产; ⑹、未依法登记领取权属证书的房地产; ⑺、未经中国注册会计师确认已缴足出资额的外商投资企业的房地产; ⑻、行政机构所有的房地产,政府所有、代管的房地产; ⑼、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律允许抵押的除外; ⑽、划拨土地使用权。 4、设定抵押贷款时应注意的事项 在产权多元化或产权不全的房屋设定抵押时应注意以下问题: ⑴共有房屋的抵押 共有房屋可以抵押,但需经其他共有人书面同意。 ⑵出租房屋的抵押 已出租房屋可以抵押,但需尽告知义务,需将租赁情况告知抵押权人及承租人,租赁合同继续生效; ⑶房改房的抵押 “房改房”可以抵押,但抵押估价受到较大限制,因其采用成本价出售给员工;不同类型的房改房,其评估价差异较大。 成本价房屋、标准价房屋 ⑷新增添附物问题 房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押财产。在需要拍卖时添附物可以与抵押物共同拍卖,但添附物拍卖所得抵押权人无权优先受偿。 5、抵押期限 1、房屋的抵押期限应与借款期限一致。 2、抵押物的权益期限不能低于抵押期限。 3、以通过出让、转让方式取得的土地使用权或其上的建筑物设定抵押的,抵押期限不得超过出让合同规定的使用年限减去已经使用的年限后的剩余年限。 4、以有管理期限的企业所有的房地产设定抵押时,抵押期限不得超过企业的营业期限。 5、以有上市时间限制的房地产设定抵押时,抵押期不得短于规定的限制上市年限减去已经使用年限后的剩余年限。 7、以经房产部门鉴定有确定的使用年限的房地产设定抵押的,抵押期限不得超过房地产的使用年限。 6、抵押权的物上请求权 贷款人对自己的抵押权有物上请求权,即当抵押物受到非法侵害时,抵押权人可以以权利人的名义独立请求法律?;?。物上请求权包括: ⑴停止侵害请求权 ⑵请求恢复原状或提供额外担保 ⑶消除危险请求权 ⑷排除妨碍请求权 ⑸损害赔偿请求权 7、拍卖抵押房屋的注意事项 当抵押人违约不按时偿还借款时,抵押权人可以依法进行处置,包括折价、拍卖和变卖等,其中拍卖是最常用的公开处置方式,是一个严格的法律过程。 ⑴拍卖应办理的手续 拍卖是由委托方委托拍卖人进行物业处置的方式,由在拍卖中出价最高者付出相应的购买款后得到标的物的过程。实践中,抵押人、抵押权人、法院都可成为拍卖的委托方,抵押人或抵押权人作为委托人时应协商一致同意委托受托人拍卖该抵押物。拍卖一定要按法定程序公开进行,违反法律规定的拍卖是违法行为,其结果不仅不被承认。 ①拍卖人应当于拍卖日7日前发布拍卖公告,展示拍卖标的,并提供查看拍卖标的的条件及有关资料 ②拍卖时,竞买人的最高应价经拍卖师落槌等明示方式表明拍卖成交。 ③如果最高应价低于保留价,则应价不发生效力。 ④拍卖成交后,买受人和拍卖人应当签署成交确认书,并办理产权过户手续。 ⑵房屋拍卖后的清偿顺序房屋拍卖所得的清偿顺序是: A、支付处分抵押房屋的费用, B、扣除抵押房屋应承担的税款, C、偿还抵押权人的债权本息及抵押人应付的违约金, D、剩余金额返还抵押人, E、若拍卖所得不足于支付前三项费用的,抵押权人可以向抵押人追偿。 ⑶重复抵押时价款的分配 1、同一抵押物依法可以重复抵押,在实现抵押权时,按照登记的顺序来实现。 2、同一房屋上可以设定两个以上的抵押权,以抵押合同登记生效日为准;已登记优于未登记。 因此,房地产抵押必须进行抵押登记,否则抵押权人的权利就有可能不受?;?。 ⑷房屋拍卖时的优先购买权 法律规定,在房屋被拍卖时,抵押权人应书面通知下列人员以保证他们的优先购买权: A、已出租的抵押房屋的承租人; B、共有房屋的其他共有人; C、与抵押房屋不宜分割或者有共同配套设施的房屋的所有人; D、按优惠价购买的公有住房的原产权单位或微利房的原出售单位。 8、期房抵押贷款的办理 期房是尚未竣工的预售房屋,其抵押应做二次登记:一是签订抵押贷款合同时的期楼抵押登记;二是房屋竣工在通过质量检查和验收后的房屋抵押登记。三、质押贷款 质押也称质权。质权是债权人享有的通过占有债务人或第三人移交的质物而使其债权优先受偿的权利。 设立质权的人为出质人,享有质权的人为质权人。 1、质押的基本特征 ⑴质权人对质押财产享有占有权 ⑵质权人对质押物所生孳息享有收益权 ⑶质权人有决定拍卖或变卖质押财产的权利 ⑷质权人享有妥善保管质押财产的义务 2、质押与抵押的异同 ⑴质押与抵押的共同点 A、都属于物权的担保方式; B、都以取得所押财产的价值为目的; C、质权或抵押权都因债权而存在,与债权不可分离; D、都以所押财产的价值优先受偿。 ⑵质押与抵押的区别 A、质权人对质押财产享有占有权,质押在质物转移给债权人时生效;抵押不需转移抵押物,抵押需要登记,抵押自登记之日起生效。 B、质押中质物的孳息由质权人占有,抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取。 C、质押中,在债务人期满未履行其还本付息义务的,质权人可以独立做出决定依法处置质物而优先受偿;抵押中,抵押权人享有请求权,无权直接处置抵押物。 D、质押中质权人对质物有保管的义务,并对此承担相关的法律责任。 3、质押的参与人及其权利与义务 ⑴质押的参与人 质押的参与人包括:债权人,享有债权的质权者;债务人,对债权人应承担偿还债务的义务人;出质人,对债务人的债务以出质物提供担保者,可以是债务人自己,也可以是第三方。有关出质人的规定: ①:企业法人、合伙组织及公民个人可以为他人的债务提供质押而成为出质人; ②:国家机关、公益事业单位、社团法人、企业分支机构及职能部门不能为他人的债务提供质押而成为出质人; ⑵出质人的权利与义务(以动产为例) 权利: 1、质权人不能妥善保管质押财产而造成质押物灭失或损毁的,出质人有权要求质权人承担民事责任,提前清偿或返还质物。 2、出质人按约履行债务或提前清偿的,出质人有权要求质权人返还质物。 义务: 1、出质人按约定将质物移交给质权人 2、出质人应支付质权人在保管质物时的保管费用和实现质权的各项费用,如质物估价、质物拍卖等费用。 3、出质人不得与质权人在合同中约定在债务履行期届满质权未受清偿时,就将质物的所有权转移为质权人所有。 4、质物折价或拍卖、变卖后,其债权数额不足部分,由债务人清偿(3)质权人的权利与义务 权利: 1、质权人享有占有质物的权利。 2、债务人不履行债务,质权人未受清偿时可以与出质人协商,决定变卖质物的方式并优先受偿。 3、在质物有损坏或价值明显减少时,如果有侵害质权人权利时,质权人可以要求出质人提供相应的担保,如出质人不提供,质权人可以变卖质物来清偿。 4、质权人有权收取质物所生的孳息。 义务: 1、质权人不得与出质人在合同中约定,在债务履行期届满而质权人未受清偿时,质物的所有权就转移为质权人所有。 2、质权人负有保管质物的义务,因保管不妥造成的损失要负民事责任。 3、债务按约履行或提前清偿时,质权人应当返还质物。 4、质物被变卖、拍卖后,其超过债券数额的价款部分应归还出质人。 4、质押物 我国的《担保法》对质押物做出了规定,但在实践中质押物主要是指各种债券和存款单等有价证券。 ①:国库债券与公司债券; 国库债券以国家信誉作为还款保证,风险最低,也被成为金边债券; 公司债券以公司的财产和未来的利润为还本付息的保证,其利息取决于公司的经营状况。 ②:存款单是由银行或其他储蓄机构签发的,以存款单质押的需通知银行。 5、权利质押合同 根据《担保法》第65条的规定,权利质押合同应包括如下内容: ⑴被担保的主债权的种类和数额 ⑵债务人履行债务的期限 ⑶质物的名称、数量、质量、状况 ⑷质押担保的范围 ⑸质物移交的时间 ⑹当事人认为应当约定的其他事项 ⑺补正 《担保法》第64条规定,出质人与质押权人签订质押合同时应当采用书面形式,口头约定质押合同是无效的。 合同的生效:交付(存款单)和登记(股票、股份) 6、权利质押的效力 对个人住房质押贷款的质押标的主要为各种债券和存款单,其标的范围的效力包括:凭证书、存款利息或债券利息、违约金和损害赔偿请求权及其他权利。同时,还应特别注意如下方面: ⑴优先受偿的效力 ⑵对出质人权利的限制 ⑶质权人占有权利证书的权利 ⑷质权人必须履行应尽的义务 ⑸权利质押权的消灭四、保证贷款 保证是债务当事人以外的第三人对债务人履行债务负保证责任,如果债务人在债务期限不履行偿还债务的义务,则由保证人代为履行或承担责任。 保证债务履行的第三方为保证人,其债务被担保履行的债务人为被保证人。 1、参与人及其关系 保证是为担保债权的实现而设立的,参与人包括债权人、债务人和第三方(保证人),他们的关系如下: ⑴债权人与主债务人的主债权债务关系,是保证关系成立和存在的前提,在三方关系中处于基础性和主导性地位; ⑵主债务人与保证人之间的委托保证合同关系,这是主债务人与第三方的内部关系,与债权人无直接关系。 ⑶保证人与债权人的之间保证关系,保证人向债权人保证履行债务应与债权人订立书面合同,确定对主债务的保证范围和保证期限等。 2、保证的特征及其性质 ⑴保证的特征 保证是以保证人的全部资产提供的担保,因此: A保证人负无限责任, B保证易于设定和执行, C保证没有特定的财产,执行可能很容易也可能非常困难。 ⑵保证的性质 A人身性 B从属性 C代偿性 D转移性 E独立性 3、保证人的条件 ⑴保证人须具有民事主体资格 ①:年满18周岁的公民; ②:16岁以上不满18周岁的公民以自己的劳动收入为主要生活来源的 ③:企业法人,但未经法人授权的分支机构或职能部门不具备条件 ④:学校、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体、机关法人不具备条件 ⑵保证人须具有代为清偿债务的能力 4、保证人承担保证责任的财产范围 ⑴公民作为保证人承担保证责任的财产范围 以其所有的除维持保证人自身及家庭生活所需费用以外的财产。 ⑵企业作为保证人承担保证责任的财产范围 以其授权经营管理的财产或以企业所有的财产承担保证责任。 5、保证合同的概念与法律特征 ⑴保证合同的概念 保证合同即保证人与债权人订立的,保证人保证在债务人不履行义务时,代其向债权人履行或清偿的一种协议。 ⑵保证合同的法律特征 A保证合同是从合同; B保证合同是有名合同; C保证合同是单务合同; D保证合同是诺成性合同。 6、保证合同的内容 ⑴被保证的主债权种类、数额; ⑵债务人履行债务的期限; ⑶保证的方式; ⑷保证担保的范围; ⑸保证期限,以及双方认可的其他事项??魏笙疤猓?1:简述影响房地产金融市场的社会经济因素第二节 影响房地产金融市场的社会经济因素 2:说明利率、贴现率、现值、未来值的概念及其计算方法。第三节 利率、贴现率和现值 3:如何准确的界定资产收益率、权益收益率和有效收益率的概念。第四节 资产收益率 4:如何准确的界定信贷、担保贷款和抵押贷款的概念。第五节 信贷、担保贷款和抵押贷款作业: 1、分析物价变化、贷款利率变化对金融市场及房地产市场的影响。 2、某顾客拥有200万流动资金,现计划将该笔资金存入银行3年,假设年利率为5%,采用复利计算,按季度计息,请问3年期末该顾客拥有的本利和是多少? 3、赵某准备投资100万元购买一商铺,第一年末获利3万元,第二年末获利4万元,第三年末获利4万元,第四年末获利5万元,同时在第四年末将该商铺以120万元的价格转让,假设年贴现率为8%,请问该项投资是否能够为赵某带来收益?如果能够带来收益,收益为多少?作业答案: 1、分析通货膨胀、贷款利率变化对金融市场及房地产市场的影响。答:(一)通货膨胀对金融市场及房地产市场的影响。 1、通货膨胀定义 2、通货膨胀——保值——房地产销售增加——物价持续上涨——房屋价值增长落后于物价上涨速度——房地产市场低迷——贷款拖欠 (二)贷款利率变化对金融市场及房地产市场的影响。 1、利率变化对房地产的影响一般是反方向作用:即银行利率下降,有利于房地产发展;银行利率上升,不利于房地产发展。作业答案: 2、某顾客拥有200万流动资金,现计划将该笔资金存入银行3年,假设年利率为5%,采用复利计算,按季度计息,请问3年期末该顾客拥有的本利和是多少?答:若贷款的年利率为i,一年按m个周期计算复利,则n年后其未来值为: FVmn= PV0(1+i/m)mn 则该顾客3年期末的本利和为: FV43= 200  (1+5%/4)43=232.15万元作业答案: 3、赵某准备投资100万元购买一商铺,第一年末获利3万元,第二年末获利4万元,第三年末获利4万元,第四年末获利5万元,同时在第四年末将该商铺以120万元的价格转让,假设年贴现率为8%,请问该项投资是否能够为赵某带来收益?如果能够带来收益,收益为多少?答:如果一笔收益是在第n年实现的,那么其贴现值的计算就是:PV0=FVn/(1+i)n 如果不同年份都有不同的收益CF1,CF2,CF3,CF4,CF5……CFn,则这些收益的总的贴现值就是: PV0,=CF1/(1+i)+CF2/(1+i)2 +CF3/(1+i)3 +CF4/(1+i)4 +CF5/(1+i)5……CFn/(1+i)n 则赵某四年收益总的贴现值为: PV0,=3/(1+8%)+4/(1+8%)2 +4/(1+8%)3 +5/(1+8%)4 +120/(1+8%)4=101.27万元总收益= PV0,- PV0=101.27 - 100 =1.27万元第三章 抵押贷款的运作第一节:杠杆原理第二节:抵押贷款的偿还第三节:抵押贷款的运行过程第四节:抵押房屋的使用和管理第五节:利率变化对还款额的影响第六节:期前还款的处理第七节:其他抵押贷款类型第一节 杠杆原理 杠杆原理是静态地分析房地产投资收益的会计工具,是基于现金流会计准则的分析方法,在房地产金融和房地产开发、经营中具有非常重要的作用。一、杠杆原理的特性 1、基本概念资产总额V:在房地产经济中是特指某项房地产投资的市场价格,即买入价。负债M:特指购买该项房地产而借入的资金。股东权益E:特指在该项房地产投资中投资者所投入的自有资金。 三者的关系是:V=M+E M/V为负债比率,在投资的初始期即为按揭成数(贷款比率) E/V为权益比率,在投资的初始期即为首付成数(首付比率)。收益CF:指在房地产经营中每年所产生的净现金流,即每年经营收入减去经营费用的差值。在房地产经营中,净营业收益的分配为两部分:a付给银行贷款利息,b股东收益(权益收益)。即:CF=M*i+股东收益资产收益率:R=CF/V 权益收益率:Y=股东收益/股东权益=(CF-M*i)/E 2、原理与计算公式 由资产收益率公式 R=CF/V可以得到: R=CF/V=(M*i+Y*E)/V=M/V*i+E/V*Y,即资产收益率等于负债比率与利率的积同股东权益比率与股东收益率的积之和。例题:假设一房屋价值10万元,年净营业收益为1.2万元,如果购买房屋可以取得75%的银行贷款,利率为10%。资产总额V=100000 借贷资金M=75000 自有资金E=25000 资产收益CF=12000 利率i=10% 资产收益率R=CF/V=12000/100000=12% 权益收益率Y=(CF-M*i)/E=(12000-7500010%)/25000=18% R=CF/V=(M*i+Y*E)/V=M/V*i+E/V*Y 验证公式:12%=7500010%/100000+2500018%/100000=7.5%+4.5% 3、计算实例 我们通过几个简单的实例来说明杠杆原理的作用,分三种情况来计算。例题1: 有一幢公寓价值2000万元,投资者的自有资金足以购买,也可向银行贷款(最高比例为90%),贷款的年利率为12%,公寓出租的年净收益为300万元。则不同的贷款比例所带来的股东权益收益率是有明显差异的。(1)资产收益率贷款利率例题2: 有一幢公寓价值2000万元,投资者的自有资金足以购买,也可向银行贷款(最高比例为90%),贷款的年利率为15%,公寓出租的年净收益为300万元。则不同的贷款比例所带来的股东权益收益率是有明显差异的。(2)资产收益率=贷款利率例题3: 有一幢公寓价值2000万元,投资者的自有资金足以购买,也可向银行贷款(最高比例为90%),贷款的年利率为17%,公寓出租的年净收益为300万元。则不同的贷款比例所带来的股东权益收益率是有明显差异的。(3)资产收益率<贷款利率二、杠杆作用的形式 通过上述实例的计算分析,可以得到这样的结论:杠杆作用包括正作用、中性作用、负作用。其具体影响如下: ⑴杠杆正作用 当资产收益率大于贷款利率时,形成正的杠杆作用,使权益收益率上升,提高了自有资金的使用效率。提高贷款比率越有利。 ⑵杠杆中性作用 当资产收益率等于贷款利率时,形成中性杠杆作用,权益收益率不受影响。贷款对于扩大经营规模,提高企业的影响力有重要作用,同时也产生了一定的潜在风险。 ⑶杠杆负作用 当资产收益率小于贷款利率时,形成杠杆的负作用,权益收益率不仅不能提高,反而会下降。这时,贷款比率越大,权益收益率受到的影响也越大,负债经营的风险就越突出。第二节 抵押贷款的偿还 房地产抵押贷款期限一般都较长,为了保障借贷双方的利益,标准的还贷安排是按一定的时间间隔等额地偿还。最经常采用的时间间隔就是月,即每月借款人按一定的等额数量偿还其所欠款项(包括本金和利息)一、月还款额 还款安排是房地产抵押贷款合同的重要内容,按照双方的约定来严格执行还贷安排是保障各自利益的前提,谁违约谁就要负相应的责任。 在具体的还贷安排中,一般有2种标准的约定,即“本息均还”和“先息后本”。 1、本息均还法 本息均还法是将贷款的本金和利息平均分摊到每个月来还款的办法,即在每个月相等的还款中包含相同的本金和相同的利息。其计算公式如下: 每月摊还本金=贷款额/贷款期限(月数)=M/n 每月摊还利息=(n+1)*M*i/2n 每月还款额=每月摊还本金+每月摊还利息 = M/n+(n+1)*M*i/2n 这里,M为贷款额,n为贷款月数,i为贷款的月利率。例如:某人向银行抵押贷款10万元,约定按本息均还法分60个月(5年)等额还贷,月利率为6.3‰,请计算每月的还款额。每月应还本金=M/n=100000/60=1666.67(元)每月应还利息=(n+1)*M*i/2n =(60+1)×100000×6.3‰÷(2×60)=320.25(元)月还款额=1666.67+320.25=1986.92(元) 2、先息后本法 先息后本法是严格按照贷款资金的实际占用时间来计算利息,每次还款后本金降低,下期还款中的应计利息为剩余本金(贷款余额)的利息。计算公式为:月还款额=M*i*(1+i)n/[(1+i)n-1] 如上例,其计算如下: 月还款额=M*i*(1+i)n/[(1+i)n-1] =100000×0.0063×1.006360÷(1.006360-1) =2006.66(元) 3、本息均还法与先息后本法的差异 通过公式比较和实际计算,可以看出两者是有着重要差异的,包括: ⑴二者的月还款额不同; ⑵每月还款额中本金、利息所占比重不同; ⑶两种还款方式中利息总额不同; ⑷在发生提前还清债务时,剩余本金不同,产生的后果也有重要差别。表3-2 二、月本利和因子表 在实际业务活动过程中,银行经?;贡嘀撇煌仕蕉杂Σ煌钇谙薜谋砀?,被称为“月本利和因子”表,以帮助借款人快捷地计算。 1、月本利和因子表的结构 月本利和因子表包括7列,其中第1列为借款期限(一般为年);第2列为复利值(即1元借款的最终值);第3列为累积复利值;第4列是第3列的倒数;第5列为贴现因子;第6列为累积贴现值,即本利和因子;第7列为月偿还因子,实际上是第6列的倒数。贷款利率为10%的月本利和因子见P55。我们也可以构造一个贷款年利率为9%(即月利率为0.75%)的月本利和因子表。月本利和因子表的基本关系中最重要、最有用的是:贷款额=月还款额×1元钱累积贴现值贷款年利率为9%的本利和因子表 2、应用举例 ⑴还款额的计算 借款50万,分25年还清(即300个月),贷款的年利率为10%,每月的还款额是多少? 月还款额=借款额/1元钱的累积贴现值=500000/110.047230=4543.50(元) 或者:月还款额=借款额×月偿还因子 =500000×0.009087=4543.50(元) ⑵借款额的计算 计划每月还款3000元,借款期限是30年(即360个月),年利率是10%,可以借款多少? 贷款额=月还款额×1元钱累积贴现值 =3000×113.950820=341852.46(元) 如果每月还款5000元呢? 贷款额=5000×113.950820=569754.1(元) 如果期限为25年(300个月),月还款4500元,可借款多少? 贷款额=4500×110.047230=495212.54(元)三、偿还清单 1、基本概念 抵押人每月或每年的还款额取决于贷款本金、利率、手续费及摊还方式 ⑴本金 本金是借款人所欠银行债务总额,其初始值就是借款人从银行所获得的借贷总数额。 ⑵手续费 手续费就是银行收取的经营费用,一般在放款时收取,或者加入到贷款总额中去——即实际用于购房的资金等于贷款总数减去手续费。但现在银行通常不收取手续费。 (3)贷款利率 是对贷款资金收取的利息率水平,一般表示为本金的百分数(以年计)或千分数(以月计)。三、偿还清单 (4)贷款期限 贷款期限就是放款日到最后还款日的时间间隔,一般以年计,但也可以月计。 (5)分摊系数 在抵押贷款中,一般要求借款人在期限内按照一定的期段(通常是一个月)偿还一定的本金,即把所有的本金分摊到整个借款期限来进行还款,这个过程称为“摊还”amortization,或者“分期偿还”。每一期摊还的本金额占本金的百分数称为分摊系数,记作K,它是由本金、利率、期限和摊还方式决定,是银行对借款人综合还贷能力的重要考察指标之一。 2、偿还清单的计算 这里的计算是根据本利和因子表来进行,主要是计算还本数额和剩余本金数额。 ⑴剩余本金 借款的剩余本金额应等于今后还款额的贴现值,即剩余本金就是未偿还期限月还款额的贴现值。即: 剩余本金=月还款额×月累积贴现值 例如:一笔抵押贷款期限为30年,利率为10%,贷款额为10万元,现在已按规定偿还了5年,剩余本金是多少? 剩余本金=月还款额×月累积贴现值=877.57×110.047230=96574(元) 说明经过5年的还款,10万元的借款的剩余本金还有96574元,即5年偿还的本金仅仅3426元。 ⑵年付利息额 年付利息额=年还款额-剩余本金减少额 =月还款额×12-(上年剩余本金-今年剩余本金) ⑶偿还清单 按照上述办法,可以计算出每一年的偿还本金、利息、剩余本金等,并可以将其综合制成表格,这就是所谓的偿还清单。例如:贷款额为100000元,期限为30年,年利率为10%,其偿还清单如下表:偿还清单四、抵押贷款的几个指标 1.有效利率 对借款人而言,有效利率是使自有资金安全、高效,财务杠杆作用明显的借款利率,即使自己的权益收益率保持合理水平的借款利率,当然是希望越低越好。 对贷款人而言,有效利率就是能使自己的贷款安全、高效,获得合理回报(扣除了通涨、风险补偿等)的利率水平,当然希望是越高越好。双方通过不断的谈判,最终就达成抵押贷款合同所确认的利率。 2.贷款比率 贷款比率是贷款额占总资产(房屋购买价格)的比率,也称为贷价比(ratio of mortgage to value),可以反映财务杠杆作用的大小。 3.还贷常数 还贷常数是年还款额与总借款额的比值,即: 还贷常数=年还款额/总借款额 一般地:借款额一定,还款期限越长,还贷常数越低;还款期限一定,借款利率越高,还贷常数越高。第三节 抵押贷款的运作过程一、抵押贷款的参与人 1、抵押贷款的参与人 ⑴借款人 抵押贷款的借款人在住房贷款中就是购房人,也是抵押人。 ⑵放款人 放款人就是向借款人贷款的银行或其他金融机构,也是抵押权人。 ⑶房地产开发商 房地产开发商就是向购房者销售房屋的机构,是房地产买卖中的市场供给者。 ⑷房地产保险公司 房地产保险公司是为购房者提供人寿和财产保险的机构,其服务也是对贷款人的一种重要保障。 2、抵押贷款参与人之间的关系 ⑴借款人、放款人、房地产开发商的关系 借款人、放款人与房地产开发商的关系是在购房过程中建立起来的,相互之间的关系是资金、权益和实物的交换关系,房地产开发商与借款人和贷款人的关系随着房屋实际使用权、房屋实物、购房资金的相互转换完成而结束。在这里,放款人是由房地产开发商拉进来的,其与借款人的关系随着借款人清偿完所有债务而结束。 ⑵借款人、放款人、保险公司的关系 借款人、放款人、保险公司的关系是在整个抵押贷款运行过程中建立,在出现保险标的事故时得到强化,在保险事故的理赔完成或者借款人清偿了所有债务后,他们之间的关系结束。在这里,保险公司是放款人拉进来的,主要是为借款人的生命和抵押物可能遭遇的风险提供保障,以避免或降低贷款人所单独承担的风险,也是金融市场风险转移的重要方式。由于住房抵押贷款的期限一般都比较长,借款人、放款人和保险公司的关系延续的时间也比较长。上述的复杂关系可参见图3—3。抵押贷款各参与人之间的关系二、抵押贷款的运行过程 抵押贷款的运行过程实际上就是抵押贷款合同生效到借款人的债务全部清偿完毕的全过程,是债权、债务关系变化、产权转移的过程。 (参见图3—4)抵押贷款运行过程三、再抵押 1、概念 抵押人将已抵押房屋(抵押期尚未完结)再次向银行申请抵押贷款的行为称为再抵押。一般地,向原抵押贷款银行申请再次抵押称为再抵押,向其他银行申请再次抵押称为二次抵押。 2、再抵押的运行 再抵押的运作其实很简单,其前提是借款人必须首先清偿了原债务,否则承接再抵押的银行就会因自己是第二顺位抵押权人而承担太大的风险,所以,再抵押一般是与原抵押银行作债务重组而已。第四节 抵押房屋的使用和管理一、抵押房屋的使用管理 在抵押贷款中,抵押物的实际控制权和使用都还是在抵押人方面,抵押权人对抵押物并没有任何的实际控制,但为了保证自己的相关权益,抵押权人对抵押房屋如何使用和管理还是具有一定的请求权的。而抵押人虽然实际占用着抵押房屋,但涉及到对抵押房屋任何改变(包括实体和权益)的事项都不能单方面作出决定,必须与抵押权人取得联系、沟通和一致。 1、抵押房屋的使用管理 在抵押贷款中,抵押物是由抵押人实际控制、使用和管理的,在这个过程中,他必须遵守以下基本约定: ⑴必须保证所占管房屋的安全性; ⑵必须保证所占管房屋的完整性; ⑶有随时接受抵押权人检查的义务,不得有损害所占管房屋的功能或降低其价值的行为,否则必须承担相应的责任,直至由放款人收回部分或全部贷款,并由抵押人承担违约责任; ⑷需向放款人认可的保险机构投保并支付保险费,抵押权人应为保险事故赔偿的第一受益人,保单正本由抵押权人保管 2、抵押房屋的出租、转让 在抵押期间,抵押人可以对房屋进行处置,包括预售、预租、出租、变卖、馈赠等,但在必须以办妥如下手续为前提: ⑴预售、预租或出租应征得抵押权人的书面同意,并明确预售、预租、出租的全部收入存入放款人银行账户,明确预售、出租收入归还贷款的比例; ⑵变卖或馈赠应得到抵押权人的书面同意,并明确偿还抵押贷款本息的责任和方式,方可解除或变更抵押协议; ⑶新的所有权人,如受让方、受赠人等要与贷款银行签订新的抵押贷款协议。二、违约后抵押房屋的处理 1、违约的认定 借款人违约,抵押权人有权请求或参与处置抵押物,包括如下情形: ⑴贷款合同到期,借款人未依约偿还贷款本息; ⑵借款人在贷款合同终止前就已经宣告解散或破产; ⑶借款人未按土地出让合同规定的建设要求完成有关建设项目; ⑷当借款人在生产经营、财务或其他事项方面发生重大事件,可能会影响抵押权人利益时。 2、处理程序 抵押权人对抵押房屋进行处理时,应按照如下程序进行: ⑴发现借款人违约后,抵押权人必须事先通知借款人,如果借款人未能给出有说服力的解释,抵押权人才能采取进一步的行动; ⑵抵押权人可以与抵押人协商委托拍卖公司拍卖抵押房屋来抵债,如果协商不成则可以要求司法机关强制执行拍卖条款; ⑶抵押权人是拍卖抵押房屋的第一受益人,如果拍卖所得不足偿还贷款本息时,债权人有权继续向借款人追偿,如果拍卖所得偿还贷款本息和其他有关费用后有剩余则余额应由抵押人收回; ⑷对拍卖价格,借款人如认为偏低,可以提出理由阻止。 3、无效行为与捆绑担保 如果借款人在贷款期限内擅自处理抵押物,属于无效行为,贷款人有权提前收回贷款,并按违约日期处以违约罚金。 房屋抵押权不能与被担保的债权分离而为其他债权提供担保;但抵押权可以与被担保债权一起为其他债权提供担保,当然需要履行一定的法律手续。第五节 利率变化对还款额的影响一、等额还款 这里重要的是抵押人权益的变化是逐渐增加,增加的速度有如下一些基本关系:抵押人在抵押物中占有的权益的增加额=当年还本额抵押人的权益比重=抵押人占有权益额/房屋购买价 =(首期付款+累积还本)/(首付+抵押贷款)其具体变化可参考表3-5 二、贷款期限与月还款额 在等额还贷安排中,月还款是贷款数量、期限和利率水平的函数。即 PMT=f(PV,n,i) 一般地: 在借款额一定时,月还款额取决于期限和利率;在利率水平一定时,月还款额取决于贷款数额与期限;在期限一定时,月还款额取决于贷款数额与利率水平。三、利率调整后还款数额的计算 因为住房抵押贷款的期限都特别长,一般安排为非固定利率贷款,即贷款利率可能随着市场和政策的调整而出现调整,还款安排自然也应随着利率的调整而调整。由于摊还方式不同,具体的还款安排也不同,则利率调整后的还款清单自然也就不同。 1、本息均还法当借款人还款n1个月后,利率由r变为r′ 则此时剩余本金为 P′=P-n1m=P-n1*P/n=P(1-n1/n)=(n-n1)P/n 此时银行可以采取两种处理方法,对余下期限(n′=n-n1)的还款作出适当安排: ⑴固定还款期限,改变还款额此时,月还本金是:m′=P′/(n-n1)=[(n-n1)P/n]/(n-n1=P/n 与利率变动没有关系,而月还利息为: N′=(n′+1)*P′*r′/2*n′=(n-n1+1)P*r′/2n T′=m′+N′=[2P+(n-n1+1)P*r′]/2n 例如:某客户借款10万元,期限为120月,月利率为1%,还款3个月后,利率调整为1.0833%,则其还贷变化为: 前3个月的还贷安排为:m=P/n=100000/120=833.33(元) N=(n+1)P*r/2n=504.17(元) T=m+N=833.33+504.17=1337.50(元) 后面的还贷安排为:m′=m=P/n=100000/120=833.33(元) N′=(n-n1+1)P*r′/2n=(120-3+1)*100000*0.010833/240 =816.99(元) T′=m′+N′=[2P+(n-n1+1)P*r′]/2n=1650.32(元) 每月还贷额增加了1650.32-1337.50=312.82(元),总共则需多还款312.82*117=36599.94(元) ⑵固定还款额,改变还款期限由于每月还款额不变,即T′=T,因此m′+N′=m+N (P′/n′)+(n′+1)P′*r′/2n′=P/n+(n+1)P*r/2n 通过变换后得: n′=(n-n1)(2+r′)/[2+(n+1)*r-(n-n1)*r′] 例如:某客户借款10万元,期限为120月,月利率为1%,还款3个月后,利率调整为1.0833%,则其还贷变化为: 前3个月的还贷为:m=P/n=100000/120=833.33(元) N=(n+1)P*i/2n=504.17(元) T=m+N=833.33+504.17=1337.50(元) 剩下的还款期限为: n′=(n-n1)(2+r′)/[2+(n+1)*r-(n-n1)*r′] =(120-3)(2+0.010833)/[2+(120+1)*0.01-(120-3)*0.010833] =121.11(个月) 即比原来多还款(121.11-117)=4.11个月,多还款额为1337.50*4.11=5497.13(元),显然要比第一种安排对借款人有利。 2、先息后本法   先息后本法的计算要方便得多,因为经过一段时间的还款后,剩余本金是很容易计算得到,从而余下期限的还贷安排就可以方便进行。具体计算如下: 在期限n1时已还本金为 P1=[m(1+r)n1-1]/r=P[(1+r)n1-1]*(1+r)n/[(1+r)n-1] 剩余本金为 P′=P(1+r)n1-P1=P[(1+r)n+(1+r)n1]/[(1+r)n-1] 如果此时利率发生变化,银行可以有两种处理办法: ⑴固定期限,调整还款额在剩余期限n′=n-n1,月还款额为: m′=P′*r′(1+r′)n’/[(1+r′)n’-1] =P[(1+r)n+(1+r)n1]/[(1+r)n-1]*r′(1+r′)n’/[(1+r′)n’-1] =P*r′[(1+r)n+(1+r)n1]*(1+r′)n-n1/{[(1+r)n-1]*[(1+r′)n-n1-1]} 例如:某客户借款10万元,期限为120月,月利率为1%,还款3个月后,利率调整为1.0833%,此时若固定还款期限,则其还贷变化为: 原来每个月的还款额是:¥-1,434.71 剩下的117个月,每月的还款额为:¥-1,491.96 ⑵固定还款额,调整期限由于月还款额不变,即m=m′则: P′*r′(1+r′)n’/[(1+r′)n’-1]=P*r(1+r)n/[(1+r)n-1] 变换后可以得到 n′=log(1+r′){r*(1+r)n/[r*(1+r)n-r′*(1+r)n+r′*(1+r)n1]} 例如:某客户借款10万元,期限为120月,月利率为1%,还款3个月后,利率调整为1.0833%,此时若固定还款额,则其还贷变化为: 原来每个月的还款额是:¥-1,434.71 保持每月还款额不变,则还款期限变为126.8671696 实际上,上述计算如果有偿还清单则是非常简单的。由Excel就能处理。第六节 期前还款的处理一、期前还款概念 1.基本概念   期前还款就是借款人基于自己的利益在贷款未到期前提前还贷的行为,属于违约的一种,但一般其承受的罚则被认为并不对双方造成特别重大的伤害,因此一般是可以许可的。(除非双方有特别的约定) 2、期前还款的罚则   一般而言,期前还贷对放款人是非常不利的,因此对该等行为都有约定的罚则。期前还贷对贷款人的不利主要体现为: ⑴破坏了放款人的贷款组合安排,影响了银行的资金计划; ⑵从借款人清偿到重新找到客户需要一定时间,资金闲置造成放款人利息损失; ⑶期前还款通常发生在市场利率下调时期,期前还款使放款人的利息收入减少?!  ∫虼?,在发生期前还款时,抵押权人一般要求抵押借款人多付6个月的利息,或者多付剩余本金的1-5%作为罚金。二、期前还款的处理   由于不同的还贷安排的摊还方式不同,其还款清单也不同,剩余本金等差异很大,在具体处理期前还款的时候,应区别对待,小心计算,不能损害任何一方的利益。第七节 其他抵押贷款类型一、变率抵押贷款 指在合同中规定的利率可以季节性地浮动,这种浮动幅度是按事先预定的市场指标或双方重新协商而确定的。特点:1、月还款额低,能吸引更多的客户 2、这种抵押贷款的利率在市场利率变化较大的情况下,偿还额有增加的可能性,所以说它对借款人来说又具有一定的风险。 1、变率抵押贷款的类型 使用户与银行共同承担利率风险,按其变化可分为四种类型: ①偿还额的变化:还款额变化,还款期限固定不变。 ②偿还期的变化:还款期变化,还款额固定不变。 ③完全可变抵押贷款:贷款的利率、期限都可变,比较灵活,双方可规避风险。 ④前期变率后期固定贷款:适应早期收入较少以后收入可能大幅度提高的家庭,一般4年为变率,以后固定利率 2、变率抵押贷款的运行 变率抵押贷款的运行指数: ①变化指数:指名义利率的变化。 ②初始利率和利率变幅:调整后的利率为初始利率与利率变幅之和。 ③允许最大变化量:指一次调整所允许调整的最大调整幅度。 ④允许变化量:规定每年允许调整的最大百分数。 ⑤期前清偿:有些合同中规定期前清偿不用缴纳罚金,因在变率抵押贷款中期前清偿对贷款人收益影响不大。 3、前期变率抵押贷款 对转变固定利率贷款征收数目极小的费用 4、滚动抵押贷款 这种贷款在加拿大较流行,在一定长时间内,将整个借款期限分成多个(一般为4-5个)时段,每一时段,贷款人、借款人都要协商有关利率、还款事宜,如果能达成协议,双方重新签订下一轮抵押合同。 5、变率抵押贷款的优缺点 优点: ①因利率可变,所以其初始利率较固定利率贷款利率要低,可以吸引更多的客户 ②因利率较低,还款额较低,所以达到贷款标准的客户多,有利于银行在贷款时做出更全面的评价,选择性更大。 ③利率变化,还款额数量变化,可避免固定利率持续高还款额的压力,减少违约现象 ④在高利率时取得的贷款,随着市场利率的降低还款额减少,不会出现市场利率低而贷款利率高对抵押人不利的情况,迫使抵押人违约或进行再抵押 ⑤由于利率随市场而变,不会造成银行利率风险,所以没有期前清偿罚金 5、变率抵押贷款的优缺点 缺点: ①由于利率是波动的,虽然初始利率低,但未来有升高的可能性,使借款人利率风险加大。 ②利率变化过大、过频会引起还款额大幅度上升,导致借款人还款困难,使贷款拖欠或称为坏账的可能性加大。 ③较低的初始利率可能会很快上升,借款人由低利率而形成的还款额低可能会迅速消失 ④还款额过大的波动造成借款人心理的不稳定,很多借款人不希望还款额变化过大 ⑤利率每次变动都要双方协商,所以双方常对怎样分摊利率风险争论不休、讨价还价、成本升高二、低月还款额抵押贷款 对象:刚走出大学校门的学生、从事技术开发经营活动的技术人员 1、渐增还款抵押贷款 在抵押贷款的前几年,月还款额可逐年增加,其利率既可以是固定的,又可以是变动的假设:客户今后的收入会提高,这时银行在发放贷款时就不一定受当前家庭收入的限制,贷款额可以超出其当前收入的一定范围 2、依价变率抵押贷款 在市场出现通货膨胀时,市场物价指数升高,依价变率抵押贷款的本金也按同样的比例上升,月还款额升高,但相对价值保持不变每年的还款额按照以下三个因素进行调整: ①当年市场利率 ②随通货膨胀率变化的抵押本金 ③剩余期限应分摊的本金 3、增值分成抵押贷款 为了克服通货膨胀的风险,同时能参与到房屋增值的分成,银行一般将贷款利率降到市场平均利率水平以下,以换取参与房屋增值分成的权利。 增值分成抵押贷款一方面可以降低抵押人的利息,另一方面银行又可以参与房屋增值分成,较少未来市场风险、利率风险等,这是一个对借贷双方都有益的抵押贷款方式 4、前期低付抵押贷款这种抵押贷款主要是在早期降低还款额,以增加房屋的吸引力,是渐增还款抵押贷款中的特有方式,具有以下优点: ①对用户来讲有讨价还价的余地 ②较低的初始还款额能吸引更多的客户,也使达到标准的还款用户增加 ③在还款额较低时,房屋较容易销售三、其他抵押贷款方式 对象:①有的家庭未来收入增加很快,不愿意长期负债居住 ②退休人员拥有价值巨大的房屋,但退休金较低,不能维持正常的生活水平 1、快速还款抵押贷款 同其他抵押贷款方式相反,不是降低月还款额,而是提高月还款额,缩短还款期 2、快速还款抵押贷款的类型 ①15年期抵押贷款 ②双周付款抵押贷款 ③还款渐增抵押贷款 3、快速还款抵押贷款的优点 ①还款速度加快,期限缩短,利率降低 ②不同期限抵押贷款的债务总额差别很大 ③促进解约和储蓄 4、快速还款抵押贷款的缺点 ①由于还款额提高,借款人用在其他方面的资金减少,限制了家庭消费或改变了原来的消费结构 ②还款额的提高,增加了借款拖欠的风险 ③因快速还款的数额较大,所以达到标准的还款家庭减少,限制了一部分人的参与 4、快速还款抵押贷款的缺点 ④在借款人违约时,借款的损失要较标准抵押贷款多,因为15年期限的还款速度要快 ⑤将大量资金用于归还贷款,在房屋上沉淀大量资金,失去了向其他领域投资的机会,期限越短这种损失就越大 ⑥在快速还款中,自有资金增长较快,杠杆作用下降也快,同样,在通货膨胀时,抵押贷款对通货膨胀的防范作用也就减弱 5、利用自有资金还款 (1)再抵押 ①经过一段时间的还款,借款人在房屋价值中的股本增高,可以向原有银行或其他银行申请再抵押或二次抵押 ②是否再抵押取决于:房屋增值多少、再抵押罚金的高低、新旧利率差别(2)逆年金抵押贷款 ①美国针对退休人员的政策 ②这种抵押贷款的清偿一般有三种方式: 1)借款人去世,用房屋来清偿 2)资产出售时依房屋售价清偿 3)一定期限后,如评估升高,双方重新协定付款方式,如达不成一致意见,则房屋被拍卖,首先清偿银行贷款,剩余为借款人所有图片及附件\基于家庭结构的变动研究以房养老政策实施的必要性.doc (3)终生养老金抵押贷款 借款人可以将房屋按照相同的方式到保险公司保险,得到保险公司的终生养老金。(4)优缺点 ①优点 1)可以使房屋所有人利用房屋取得资金,进行消费和其他方面的投资,提高了资产的流动性 2)利用房屋取得资金,可能是人们取得资金后的最后选择 3)终生养老金抵押贷款,在房屋抵押后,抵押人在其有生之年仍有权利住在已抵押的房屋中,既解决了生活资金问题又解决了居住问题 ② 缺点 1)获得这些资金的成本较高(包括利息和转让费) 2)借款人违约风险加大,在房屋升值幅度小或贬值时更是如此 3)在利率较高情况下,借款人得到的借款数较低 4)逆年金抵押贷款期限不明,而终生养老金抵押贷款中转让或其他中间费用较高

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